Ve spoustě článků z neprávnických zdrojů se nyní můžete dočíst, že předkupní právo spoluvlastníků bude zrušeno. Toto tvrzení není přesné, předkupní právo spoluvlastníků zůstane zakotveno v českém právním řádu i nadále, bude však oproti dnes platné právní úpravě výrazně omezeno.
Institut zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitosti existoval v českém právním řádu dlouhou dobu před nabytím účinnosti zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Od 01.01.2014, tedy nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, bylo předkupní právo výrazně omezeno. Tato právní úprava byla od 01.01.2018 změněna a předkupní právo bylo navráceno zpět do občanského zákoníku. Novela, která nabyde účinnosti 01.07.2020 pak obnoví stav, jež tu byl od mezi lety 2014 – 2018.
Současná právní úprava
Nynější právní úprava předkupního práva je poměrně přísná a v praxi činí mnohé problémy. Převádí-li totiž spoluvlastník svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci, má zákonnou povinnost nabídnout tento podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Ostatní spoluvlastníci mají právo odkoupit podíl za stejných podmínek, za nichž by jej kupoval potenciální kupující. V praxi to tedy vypadá tak, že vlastník převáděného podílu uzavře kupní smlouvu na tento podíl se třetí osobou. Po uzavření kupní smlouvy má ale povinnost nabídnout tento podíl ostatním spoluvlastníkům ke koupi tak, že k písemné nabídce přiloží i znění kupní smlouvy, která byla uzavřena se třetí osobou. Doručením nabídky počíná ostatním spoluvlastníkům běžet tříměsíční lhůta na to, aby této nabídky využili. Prodávající a kupující, jsou tedy po dobu 3 měsíců v nejistotě, zda budou chtít ostatní spoluvlastníci předkupního práva využít, či nikoli. Z povinnosti nabídnout spoluvlastnický podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům však existuje jedna výjimka, a to pokud je převáděn spoluvlastnický podíl na osobu blízkou, kterou občanský zákoník rozumí příbuzného v řadě přímé, sourozence, manžela, partnera, osoby sešvagřené, osoby, které spolu trvale žijí a jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném, které jsou si navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala za újmu vlastní. Pokud je tedy převáděn spoluvlastnický podíl na osobu blízkou, povinnost nabídnout jej ostatním spoluvlastníkům. Má-li o převáděný spoluvlastnický podíl zájem více spoluvlastníků a nedohodnou se, který z nich podíl odkoupí, mají právo převáděný spoluvlastnický podíl odkoupit poměrně dle velikosti jejich spoluvlastnických podílů.
Ačkoli se výše nadepsaná pravidla mohou jevit přísná a zatěžující pro spoluvlastníka, který podíl převádí, dává občanský zákoník možnost, jak se výše nadepsanému postupu vyhnout. Bylo by to v případě, že by se ostatní spoluvlastníci vzdali svého předkupního práva k převáděnému podílu v souladu s ust. § 1125 občanského zákoníku.
Nejčastější problémy v praxi
Již notoricky známým případem problému u převádění spoluvlastnického podílu je převod bytu v bytové jednotce, ke které náleží garáž nebo sklep. Vlastník dané bytové jednotky, ke které náleží garáž a sklep, se rozhodne je prodat. Právě garáže či sklepy jsou pak prodávány jako podíly na nebytových prostorech. Vlastník bytové jednotky tedy najde kupce na byt, ovšem garáž nebo sklep je nucen nabídnout ostatním spoluvlastníkům, jelikož mají zákonné předkupní právo. Tento postup je velmi nevýhodný pro prodejce bytu, jelikož ten je často nucen zájemci o byt sdělit, že k němu nemůže zakoupit garáž (nebo sklep), jelikož některý soused (spoluvlastník) využil svého předkupního práva. Ovšem největším problémem při prodeji bytové jednotky je fakt, že mnoho bytových domů ve velkých městech má stovky spoluvlastníků a všem těmto spoluvlastníkům musí být koupě převáděné bytové jednotky ze zákona nabídnuta. Toto představuje nemalý problém a to jak časový, administrativní i finanční.
Úprava předkupního práva od 01.07.2020
Od 01.07.2020 se výrazně zjednoduší prodej spoluvlastnických podílů na nemovitých věcech, jelikož překupní právo ostatních spoluvlastníků k převáděnému podílu jako komplikace převodu odpadne. V praxi to tedy znamená, že ten, kdo bude chtít prodat svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci, již nebude muset zasílat nabídku ke koupi ostatním spoluvlastníkům. I tady bude ale platit jedna výjimka, a to např. u zdědění převáděného spoluvlastnického podílu (nebo jiné právní skutečnosti, kterou spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit). V takovém případě zůstává povinnost nabídnout převáděný spoluvlastnický podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům, ovšem tato povinnost po šesti měsících od vzniku „nového“ spoluvlastnictví zaniká. Toto je právě ten případ, kdy předkupní právo nezaniká, ale existuje tu (byť po dobu 6 měsíců) nadále.
Malá rada na závěr
Pokud se tedy nyní chystáte prodat svůj spoluvlastnický podíl na nemovité věci, a chcete se vyhnout výše nadepsaným problémům, radíme vyčkat do 01.07.2020, kdy Vám jakožto prodávajícím odpadne jedna velká starost v podobě předkupního práva. Zdědíte-li po 01.07.2020 spoluvlastnický podíl na nemovité věci a chcete se rovněž „vyhnout“ předkupnímu právu, radíme vyčkat 6 měsíců od nabytí dědictví a teprve potom se svým spoluvlastnickým podílem začít nakládat.